Мнение владельца квартиры 60
Продолжаю изучать проект устава, который опубликован в чате. Изначально его не планировали опубликовывать это написано в документах инициативной группы, и я понял почему. Проект включает в себя все без исключения возможности хозяйственной и коммерческой деятельности при самостоятельной форме управления нашим домом. Да я не ошибся при самостоятельной форме управления. ОСББ в лице правления и созданного офиса будет на основе договоров или самостоятельно, нанимая коммунальных работников, осуществлять уборку, ремонт, эксплуатацию всех общих ресурсов на наши с вами деньги.
Будет предоставлять нам коммунальную услугу по тарифам, которые мы утвердим, будет закупать энергоресурс для работы котельной и производить нам тепло, а мы будем это тепло покупать. Идеальная картина счастливого дома со всеми бумажками, актами, справками и банковскими проводками, и элитными контрагентами, которые соответствуют самому красивому дому в самом центре столицы – центра Европы.
Но 40 лет моего жизненного опыта показывает, что такое возможно в Стокгольме, а в центре Европы на постсоветском пространстве такое будет возможно лет через 50, но обязательно будет возможно, без сарказма, я знаю! За 15 лет жизни в нашем доме присутствовал на всех, без исключения, собраниях жильцов, которые не набирали кворум, но все равно что-то обсуждалось и главное были какие-то изменения по каким-то вопросам, но не глобально так как дополнительные деньги никто не сдавал и за такое не голосовал. Пару лет назад законодатель наделил управляющие компании правом обслуживания и предоставления критических коммунальных услуг без согласования с общим собранием, и все жили как жили и потребность даже собираться без кворума вообще отпала. Но эта ситуация позволяла поддерживать в работоспособности наши коммунальные мощности, но про развитее и какой-то люкс и шик речи не шло. Конечно, это отразилось на внешнем виде холла, ступенек входной группы, гидроизоляции паркинга, царапин и увечий металла в лифтовых кабинах (наверно председатель по ночам что-то возила гнула и царапала метал).
Но при этом был свет, горячая вода, тепло по графику страны и раз в неделю уборка на этаже. Сразу забегу на перед деньги просили за это не большие относительно ЖЭКов в Печерском районе и управляющих компаний на теремках и даже за городом. Все управляющие компании вокруг нас дороже в 2–3 раза это не оспоримый факт, но у нас без павлинов и швейцаров это тоже не оспоримый факт. Теперь по задумке инициативной группы мы сами все сделаем и будем аккумулировать деньги на собственных счетах и тратить их как скажет основное собрание жильцов.
Но есть нюансы. Идем по порядку.
3.3.5 попереднє (до їх укладення) погодження умов договорів, укладених на суму, що перевищує 1 000 000 (один мільйон) гривень, а також договорів, предметом яких є цінні папери, майнові права або спільне майно співвласників чи їх частина;
Ну после такого пункта устава можно в обсуждении его справедливости и не предвзятости ставить точку. Это же надо после 6 месяцев претензий и ругани в чате на отсутствие каких-то дефектных актов, протоколов утверждения цены роботы или материалы, согласования всего с собранием жильцов, написать такой уникальный пункт. Это не просто пункт устава — это наша с вами цена, это стоимость наши слов и чувств. Вопросы до миллиона не достойны нашего внимания. Молодцы. Кто это предложил он просто герой инициативной группы. Он мастер пиара и умеет завоевывать сердца и умы своих соседей. Я бы написал в у.е. что бы потом не переписывать.
3.3.14 прийняття рішень про передачу в оренду об’єктів, які перебувають у спільній сумісній власності співвласників, фізичним і юридичним особам;
Прекрасный пункт. Если бы он еще уточнял что именно можно сдать в аренду, то я уверен, что желающих избраться в правление было бы намного больше. Давайте сдадим котельною вместе пунктом газа или коридоры на этажах, крышу или фасад как на Парусе? Скажете «да не будем ничего сдавать это так на всякий случай»? Этого нет сейчас в уставе. Законодатель дает право, но НЕ обязывает.
3.4 За рішенням загальних зборів можуть бути обрані представники від об’єднання, яким зборами надаються відповідні повноваження щодо оперативного вирішення нагальних питань шляхом скликання зборів представників.
Это прекрасная возможность больше не ходить на собрания жильцов. Я такое бы внедрил не сразу, а через пару лет. Надо дать обществу устать от постоянных совещаний и разборов полетов стоимостью выше 1000000.
5.14.3 діє без доручення від імені об’єднання та укладає в межах своєї компетенції договори і вчиняє інші правочини відповідно до рішень правління;
Будущее правление в своей хозяйственной деятельности имеет запасной вариант на случай, если сумма вопроса станет выше 1000000 гривен и такую возможность этот устав ей дает. Все будут возмущаться, но судья в итоге скажет, что все было подписано согласно уставным полномочиям так как в тексте есть и этот пункт. Есть 2 пункта: первый до 1000000, а второй запасной. Разночтение и взаимоисключение — это основной принцип национальной юридической школы, скажем так что бы никого не обидеть.
5.16 Членом правління може бути виключно власник (співвласник) квартири чи нежитлового приміщення, або фізична особа, яка має право розпоряджатись квартирою або нежитловим приміщенням, або часткою квартири чи нежитлового приміщення згідно довіреності, оформленої відповідно до чинного законодавства.
Прекрасный пункт. Вроде ничего страшного все мы можем кому-то что-то поручить сделать или передать свой голос через представителя после определённых нотариальных процедур. Закон это допускает в статье 10, но не разрешает передавать свой голос при обсуждении имущественных вопросов или вопросов, которые ухудшают условия использования собственности. А исключительные права собственика описаны в статье 14, где у него есть право входить в статутные органы управления ОСББ (правление). НО НИГДЕ еще раз НИГДЕ нет права у представителя (сына, дочери или адвоката) представлять собственника в правлении! Правление — это аналог исполнительной власти в ОСББ, общие сборы аналог законодательной. Нельзя присутствовать там и там. Нельзя утром проголосовать вместо любимого родственника (собственника) на общем собрании, а вечером пойти и это решение исполнять. А в следующий раз вообще без собрания можно обойтись ведь ты в 2-х ипостасях одновременно. Прямо за рабочем столом взял провел собрание представителей и сразу как правление его воплотил в жизнь. Удача. Это исключает не только закон, но и еще прямым текстом так любимый инициативной группой типовой устав пункт 4, пункт 6.
Поэтому единственный возможный выход – попросить у родственника хотя бы один квадратный метр, хотя бы в паркинге и тогда можно подписывать любые договоры при помощи пунктов 3.3.5 и 5.14.3. Блестяще написан устав.
Идем дальше.
По логике управления домом самостоятельно члены правления и нанятые сотрудники и председатель должны получать доходы от основной деятельности в ОСББ. Но пункты 5.17 и 5.18 вносят дискриминационные нотки в работу будущего офиса. По логике этого устава заработную плату получают все! включая председателя кроме членов правления. Не справедливо. А пункт 7.16 говорит, что будет членам правления ЗП.
А сколько планируется выделить на доходы правлению и председателю? Сколько стоит компетентность и честность при таком уставе и ресурсах нашего дома. Точно жильцы переживут эту сагу о зарплате председателя с достоинством и без темных мыслей о своих соседях?
Пункт 7.1.3 еще раз подтверждает, что аренда вспомогательных площадей и общего имущества имеет место быть в будущей деятельности ОСББ.
Пункт 7.1.6 -7.1.11 добавляет масла в огонь. В финансовой жизни ОСББ появляются новые источники финансирования. Кредиты, долговые обязательства, деньги от государства, внимание ПАСИВНЫЙ доход (наверно от активного инвестирования), доходи от деятельности, еще раз внимание, ОСНОВАНЫХ ОСББ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ (я не уверен, что полномочия ревизионной комиссии будут на них распространяться). И как вишенка на торте языком оригинала «коштів, отриманих з інших джерел». Признаюсь я видел в жизни много документов (законы, договоры, уставы), но слово «інших» я уже лет 10 не видел. А нас будет.
И последнее на сегодня.
7.12 Якщо інше не встановлено рішенням загальних зборів співвласників, кошторис повинен передбачати такі статті витрат:
- витрати на утримання і ремонт спільного майна;
- витрати на оплату комунальних та інших послуг;
- витрати фондів об’єднання;
- інші витрати.
Мысль первая, которая появляется исходя из этого пункта – это то, что у нас в ОСББ может быть такая история, когда общие сборы не приняли или не собрались что бы принять бюджет расходов. Инициативная группа допускает такое развитие событий.
Мысль вторая, когда это случится тогда правление имеет право никого не спрашивая продолжать выставлять счета жильцам на обеспечение основной деятельности.
Ужас! Они как Сухоцкая М.Б. со своим «Сервисом» мы не хотим, а они нам выставляют счета! Заставляют платить!
Это порочный круг? Мы в спирали несправедливости? НЕТ это прямая норма ЗАКОНА УКРАИНЫ и ничего тут странного нет, вся страна так живет. Но есть маленькая разница между сейчас и будущим уставом и эта разница огромна.
Исходя из действующего законодательства «Сервис» может продолжать обслуживание трат только на удержание и ремонт общего имущества и оплату только коммунальных услуг. Что новый устав дает будущему правлению? Ответ: ВСЕ дает, включая великое наше «інше» стоимостью в 1000000 грн.
Александр
Владелец квартиры 60