Законодательство предусматривает только две формы управления:
- Самостоятельная
- Передача функций управления управляющей компании.
Предлагаю подробно рассмотреть каждую из них:
Самостоятельная.
Управление осуществляет правление через уставные органы.
Новый устав-новая жизнь. Это не хобби. Факультативно по вечерам управлять многоквартирным жилым домом не получиться. Это работа 24/7 требующая внимания, профессионализма, опыта, личных хороших взаимоотношений с коммунальными службами, государственными учреждениями, органами самоуправления, что складывается и нарабатывается годами.
Для любого действия необходимо собрание. 50 или 75 процентов от общего количества метров квадратных.
Кворума конечно не будет. Любой вопрос превратиться в очень сложный процесс согласования. Как выход из данной ситуации , будет предложено выбрать представителей с полномочиями собрания. Это значит , что три или четыре человека смогут всем управлять. И вполне вероятно с необратимыми последствиями.В настоящий момент у нас Председатель не имеет никаких полномочий. Все полномочия у собранияжильцов (Раздел 3 пункт11 действующего устава). Современное законодательство очень либеральное и требует от нас очень вдумчивого и взвешенного решения. Так же с новой формой управления возникает ряд вопросов. Какая будет оплата труда членам правления? Учитывать в этом вопросе надо современное законодательство о защите труда. Формальные, мелкие суммы без налогов на ЗП тут не проходят.В настоящий момент оплаты не предусмотрено.Председатель выполняет свои функции безоплатно. Это как общественная деятельность. Готовы ли они безоплатно тратить свой ресурс для общественной деятельности в интересах жильцов дома? Каковы функции членов правления? Насколько они квалифицированны?
Кадровый вопрос и компетенция членов правления — это краеугольный камень будущих изменений. Нужны будут финансовые специалисты, бухгалтера, юристы и не один, другими словами, полноценный офис, который надо содержать и нести финансовую отчетность не только перед жильцами, но и перед государством. Если человек компетентен и полностью занят вопросами управления нашим домом, то эта занятие должно быть его основным доходом иначе все будет, как всегда, у нас в стране (все думают что ему платят а он думает что работает).
В случае самостоятельной финансовой деятельности, финансовые потоки пойдут через счёт ОСББ. И мы откроемся для налоговых проверок, актов, штрафов, взысканий. И будем отвечать своим имуществом! Этого категорически делать нельзя!
Мы за 18 лет ничего не потеряли.В доме нет конфликтов среди жильцов, нет врагов, нет несправедливости, есть не довольные текущим положением дел, но это не то чувство, когда ты понимаешь, что есть люди, которые «ровнее тебя» устроившись поближе к начальству или сами начальство, мы не делим деньги между собой.
Я глубоко убеждена, что в 2005 году была правильно сформирована система управления.
Рассмотрим вторую форму управления. Через управляющую компанию.
В данной форме есть три существенных преимущества.
- Наше имущество защищено от посягательств различных фискальных инстанций.
- Профессиональное управление.
- Собственники в любой момент имеют возможность заменить управляющую компанию.
«Сервис» зашёл в дом в 2003 году, в т от момент частных управляющих компаний практически не существовало на рынке. Система государственных ЖЭКов, доставшаяся нам с советских времён, практически изжила себя. Законодательное поле не было отрегулировано. В настоящий момент, за последних два года законодательная база перетерпела существенные изменения. Нормативная база даёт возможность широкому спектру действий, поэтому на рынке появились соответственно много сервисных компаний. Но с появлением новых компаний, появляются компании с очень плохой репутацией. Списки этих компаний печатают в интернете. Но это не даёт прозрачности в принятии решения. Открыть компанию, вопрос одного дня. Другое название, другой директор. Проверить сложно. Критерий только один. Более десяти лет на рынке с хорошей репутацией.Есть возможность выбирать, менять, проводить тендер.Это положительная тенденция.
Относительно нашего дома.
Вода холодная, горячая есть. Лифты работают бесперебойно.Чисто во дворе, в общих местах. Поставка тепла бесперебойно.
Вопрос ремонтных работ требует более подробного рассмотрения.
В «Сервисе» долгие годы, с момента сдачи дома в эксплуатацию была директором Ященко О.Л.. Она уже вышла на пенсию. На должность директора заступила молодая женщина полная сил и энергии. Жданова Олена Васильевна. Она обратилась ко всем собственникам. Довольно ожидаемо,что с ее приходом руководство и формы управления изменяться. Нужно понимать, что “Сервис” далеко не единственная сервисная компания сейчас на рынке. Сделать замену не представляет никаких сложностей. Для этого достаточно получить 50 процентов подписей от общего количества метров и в дом входит другая компания.
В этой ситуации может нет смысла придумывать сложную систему целого ряда изменений в уставе, правлении, форме управления.
Достаточно просто поменять обслуживающую компанию.
Со своей стороны предлагаю и считаю необходимым обсудить новую форму договора, которая в значительной степени увеличивает ответственность обслуживающей компании и защищает права потребителей.
Договор на обслуживание будет опубликован в разделе документы на сайте ОСББ.
Попрошу внимательно изучить.
Сервис подготовил аудиторский отчёт за 2020 год. В ближайшее время будет опубликован на сайте ОСББ в открытом доступе.
Было бы мудро не менять управляющую компанию накануне отопительного сезона. Подписан договор на поставку газа на сезон 2021-2022 с ценой 7.58 гривен за 1000 куб.Мы весной платили 11 гривен. У меня есть сомнения сможем ли мы получить такую цену сейчас.
Подведя итоги всему вышесказанному предлагаю:
- Оставить форму управления через управляющую компанию.
- Воздержаться от изменений в устав так как он сам по себе меняется вместе с законодательством о правах жильцов в ОСББ.
- Обсудить и принять новую форму договора согласно типовой форме, утверждённой в 2019.
- Обсудить вопрос смены условий договора с управляющей компанией «Сервис». В случае не достижения результата поднять вопрос о смене управляющей компании после отопительного сезона.
- Провести мониторинг на рынке относительно других потенциальных управляющих компаний, которые могли бы заменить «Сервис».
Не стоит забывать, что цены на обслуживание аналогичных домов составляют порядка 25-35 гривен за метр квадратный. Если компания зайдёт с одной цифрой, никто не даёт гарантии, что через два месяца цена не измениться. Сервисные компании защищены законом, который предусматривает цену не ниже фактических затрат с учётом прибыли.
С уважением,
Председатель Правления
ОСББ «София-1»
Сухоцкая М.Б.